رأی وحدت رویه شماره ٧٣٣ ھیأت عمومی دیوان عالی کشور

موضوع نحوه پرداخت غرامت بایع به مشتری در صورتیکه مبیع مستحق للغیر باشد

مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور
گزارش پرونده وحدت رویه ردیف ٣٠/٩٣ ھیأت عمومی دیوان عالی کشور با مقدمه مربوط و رأی آن به شرح ذیل تنظیم و جھت چاپ و نشر ایفاد می گردد.
معاون قضائی دیوان عالی کشورـ ابراھیم ابراھیمی
الف: مقدمه
جلسه ھیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد پرونده وحدت رویه ردیف ٣٠/٩٣ رأس ساعت ٩ روز سه شنبه مورخ ١٣٩٣/٧/١۵ به ریاست حضرت حجت الاسلام والمسلمین جناب آقای حسین کریمی رئیس دیوان عالی کشور و حضور حجت الاسلام والمسلمین جناب آقای سیدابراھیم رئیسی دادستان کل کشور و شرکت جنابان آقایان رؤساء، مستشاران و اعضاء معاون کلیه شعب دیوان عالی کشور، در سالن ھیأت عمومی تشکیل و پس از تلاوت آیاتی از کلام الله مجید و قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسی نظریات مختلف اعضای شرکت کننده در خصوص مورد و استماع نظریه دادستان کل کشور که به ترتیب ذیل منعکس می گردد، به صدور رأی وحدت رویه قضائی شماره ٧٣٣ ـ ١٣٩٣/٧/١۵ منتھی گردید.
ب: گزارش پرونده
با احترام، به استحضار می رساند: براساس گزارش شماره ٩٠٢٢/٨١١/۵٠٠٠٢/الف مورخ ١٣٨٩/١١/١٧ آقای رئیس حوزه قضائی شھرستان ماکو از شعب سوم و یازدھم دادگاه ھای تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در مورد غرامات موضوع ماده ٣٩١ قانون مدنی، طی پروندهھای کلاسه ۵٢٠٠٢٩۶ و ٨٩٠٠٨۶/٨٩ آرای مختلف صادر شده است که خلاصه جریان ھر یک از آنھا به شرح ذیل منعکس می گردد:
الف ـ طبق محتویات پرونده کلاسه ۵٢٠٠٢٩۶ شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان مرقوم، در پرونده کلاسه ٧٣٣/٨٨/ح٢ ،شعبه دوم دادگاه حقوقی ماکو در مورد دعوی آقای سلیمان قاسم زاده فرزند محمدعلی علیه آقای علی مقدسی فرزند فتح اله، دادنامه شماره ٩١۴/٨٨ ـ ١٣٨٨/٨/٣٠ را به این شرح صادر نموده است:
«در خصوص دعوی آقای سلیمان قاسم زاده، فرزند محمدعلی به طرفیت آقای علی مقدسی، فرزند فتح اله به خواسته بطلان معامله دو قطعه زمین خالی قطعات تفکیکی به شماره ھای ١۴/٢٣ به مساحت ھفتصد مترمربع از پلاک ١٠١٩ ـ اصلی به علت مستحق للغیر در آمدن مبیع مقوم به ده میلیون ریال و استرداد ثمن به مبلغ سی و پنج میلیون ریال و استرداد غرامات (افزایش قیمت) به مبلغ سیصد و نود میلیون ریال جمعاً پانصد و پنجاه و پنج میلیون ریال با اعسار از پرداخت ھزینه دادرسی اولاً، در خصوص اعسار سابق بر این حکم بر قبول اعسار صادر که قطعیت یافته است. ثانیاً، در خصوص ماھیت امر توجھاً به شرح دادخواست تقدیمی، مبایعه نامه مورخ
١٣٨۶/۶/١٣ استعلام واصله از منابع طبیعی پیوست پرونده که مبین وجود پلاک ١٠٩١ ـ اصلی در محدوده ثبتی پلاک ١٠٨ فرعی از ١٠۶ ـ اصلی قاسم آغلی و خارج نویسی پرونده کلاسه ١٢٠۴/٨٧ و ٩۶۵/٨٧ که بر ملی اعلام شدن رقبه مذکور اشعار دارد و اینکه  خوانده دفاعیات موجھی که بطلان دعوی خواھان را مدلل سازد ارائه نداده است؛ لذا دادگاه با لحاظ نظریه کارشناس مصون مانده از تعرض، دعوی خواھان را وفق نظریه مذکور، محمول بر صحت تلقی به استناد ماده ٣۴٨ قانون مدنی و ماده ١٩٨ قانون آیین دادرسی دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر بطلان مبایعه نامه مورخ ١٣٨۶/۶/١٣ مربوط به قطعات ٢٣ و ١۴ جمعاً به مساحت ھفتصد مترمربع از پلاک ١٠٩١ ـ اصلی و الزام خوانده به پرداخت مبلغ سی و پنج میلیون ریال ثمن معامله در حق خواھان محکوم و اعلام می دارد مضاف بر آن در خصوص مطالبه غرامات (افزایش قیمت ملک) توجھاً به اینکه از غرامات مندرج در ماده ٣٩١ قانون مدنی صرفاً ھزینه ھای دلالی و مخارج مصروفه بر رقبه موضوع مستحق للغیر مستفاد نمیگردد چه اینکه عبارت «غرامات» به صورت مطلق به کار برده شده و حسب استفتائات معموله از آیات عظام مندرج در نشریه پیام آموزش شماره ٣۴ پیوست پرونده غرامات شامل افزایش قیمت نیز خواھد بود؛ لذا دادگاه با لحاظ مراتب فوق و نظریه کارشناسی، خوانده را به پرداخت مبلغ دویست و ده میلیون ریال از بابت افزایش قیمت در حق خواھان محکوم و اعلام می دارد. خواسته مازاد بر محکومبه، به جھت عدم اتکاء [ به ] دلیل اثباتی محکوم به رد است؛ لذا دادگاه به استناد ماده ١٩٧ قانون اخیرالذکر [حکم ] بر بی حقی خواھان در این خصوص صادر و اعلام [می نماید. ] نظر به محکوم له واقع شدن خواھان، ھزینه دادرسی در مرحله اجرای حکم وصول خواھد شد. رأی صادره حضوری تلقی
ظرف مھلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان می باشد.» که پس از تجدیدنظرخواھی معموله، شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان، طی دادنامه شماره ٣٧٠٠٧٠۵ مورخ ١٣٨٩/٨/٢٧ چنین اتخاذ تصمیم کرده است:
در مورد تجدیدنظرخواھی آقای علی مقدسی به طرفیت آقای سلیمان قاسم زاده از دادنامه شماره ٨٨/٩١۴ صادره در پرونده کلاسه ٨٨/٧٣٣ دادگاه محترم شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ماکو، مبنی بر صدور حکم به بطلان معامله موضوع قرارداد عادی مورخ ١٣٨۶/۶/١٣(دو قطعه زمین خالی قطعات تفکیکی به شماره ھای ٢٣ و ١۴ به مساحت ٧٠٠ مترمربع از پلاک ١٠٩١ اصلی) به علت مستحق للغیر در آمدن مبیع و پرداخت ثمن معامله به مبلغ سی و پنج میلیون ریال در حق تجدیدنظرخوانده و پرداخت غرامات به مبلغ دویست و ده میلیون ریال از بابت افزایش قیمت در حق تجدیدنظرخوانده اولاً، نظر به اینکه در خصوص بطلان معامله و استرداد ثمن ایراد و اعتراض مؤثر و موجھی از ناحیه تجدیدنظرخواه که موجبات نقض دادنامه موصوف را فراھم آورد به عمل نیامده و با ارجاع امر از سوی این دادگاه به ھیأت سه نفره کارشناسان نیز مشخص شده که قطعات مورد معامله خارج از مالکیت فروشنده آقای علی مقدسی قرار داشته و اعتراض موجه و مؤثری از سوی تجدیدنظرخواه به این نظریه معمول نگردیده و نظریه کارشناسان با اوضاع و احوال مسلّم قضیه مغایرتی ندارد؛ لذا دادنامه تجدیدنظرخواسته در این موارد صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص می گردد و به استناد ماده ٣۵٨ قانون آیین دادرسی [ دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور ] مدنی آن را تأیید می نماید و اما در خصوص قسمت دیگر دادنامه یعنی پرداخت غرامات به مبلغ دویست و ده میلیون ریال، چون این مبلغ به عنوان افزایش قیمت در نظر گرفته شده و غرامات
شامل ھزینه ھایی است که مربوط به معامله می شود و از انجام معامله به خریدار وارد می شود و تورم موجود در جامعه که موجب افزایش قیمت می شود نمی تواند داخل در غرامت تلقی گردد؛ بنا به مراتب این قسمت از دادنامه را موجه و قانونی تشخیص نداده، به استناد ماده ٣۵٨ قانون آیین دادرسی [ دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور ] مدنی آن را نقض و در خصوص دعوی خواھان آقای سلیمان قاسم زاده به طرفیت خوانده آقای علی مقدسی به خواسته مطالبه غرامت (ناشی از افزایش قیمت ملک) در توجه به موارد فوق الذکر و به استناد ماده ١٩٧ قانون آیین دادرسی [ دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور ] مدنی حکم به بی حقی خواھان صادر و
اعلام می شود. صدور این حکم مانع از مطالبه مخارجی که خریدار به سبب انجام معامله نموده و غرامت به آن مخارج شامل می شود نخواھد بود. رأی صادره از سوی این دادگاه قطعی است.
ب ـ در پرونده کلاسه ٨٩٠٠٨۶/٨٩ شعبه یازدھم دادگاه تجدیدنظر استان مذکور در فوق، شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شھرستان ماکو درباره دعوی آقای بھمن حسینعلی زاده فرزند پرویز به طرفیت آقای ھوشنگ فتح اله زاده فرزند میکائیل، طی دادنامه ٩۵٠/٨٨ ـ ١١/٩/١٣٨٨ اعلام داشته:
«در خصوص دعوی آقای بھمن حسینعلی زاده، فرزند پرویز با وکالت عباسعلی محمودی مرکید وکیل پایه یک دادگستری به طرفیت آقای ھوشنگ فتح اله زاده فرزند میکائیل به خواسته فسخ معامله مورخ ١٠٢۵ مورخ ١٣٨٣/١٢/۵ به علت مستحق للغیر بودن مبیع مقوم به یازده میلیون ریال، استرداد ثمن معامله مقوم به ھفت میلیون و چھارصد و سی ھزار ریال و مطالبه غرامات و افزایش قیمت ملک مرقوم طبق نظریه کارشناسی و خسارات دادرسی پرونده کلاسه ۶٧٩/٨۶ این دادگاه مقوم به سه میلیون ریال با احتساب حق الوکاله و ھزینه ھای دادرسی که در اولین جلسه دادرسی خواسته را از فسخ به بطلان تغییر داده است توجھاً به شرح دادخواست تقدیمی،
مبایعه نامه مورخ ١٣٨٣/١٢/۵ پیوست پرونده نظریه کارشناسی موضوع پرونده کلاسه ۶٧٩/٨۶ از دادگاه اینکه خوانده دفاعیات موجھی که بطلان دعوی خواھان را مدلل سازد ارائه نداده است چه اینکه الف ـ عدم اطلاع بایع از مستحق للغیر بودن تلقی مسئولیت مدنی وی را فراھم نخواھد آورد. ب ـ علی رغم ادعا مبنی بر طرح دعوی جلب ثالث به این دادگاه در پرونده مطروحه ارائه نشده است. ج ـغرامات مقرر در ماده ٣٩١ قانون مدنی به صورت مطلق آورده شده عدم تسری آن به افزایش قیمت ملک با توجه به تورم و کاھش ارزش پول و تلقی آن صرفاً ھزینه ھای دلالی و نگھداری و امثال آن مستفاد نمیشود بالاخص اینکه حسب استفتاء اخیر از مراجع عظام به اکثریت اعتقاد به پرداخت روز ثمن یا براساس تورم بوده اند. بنا به مراتب دادگاه دعوی خواھان را محمول بر صحت تلقی به استناد مواد ٣٩٠ ،٣٩١ و ٣۴٨ قانون مدنی، مواد ١٩٨ و ۵١۵ قانون آیین دادرسی دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن صدور حکم بر بطلان بیع مورخ ١٣٨٣/١٢/۵ فی مابین متداعیین پرونده خوانده را به پرداخت مبلغ ھفت میلیون و چھارصد و پنجاه ھزار ریال از بابت ثمن معامله، مبلغ یکصد و چھل میلیون و ھفتصد و پنجاه ھزار ریال از بابت غرامات (افزایش قیمت) و مبلغ پنج میلیون و ھفتصد و سی و یک ھزار و دویست ریال از بابت شصت درصد حق الوکاله وکیل در مرحله نخستین دادرسی و مبلغ سه میلیون و یکصد و سی و پنج ھزار و یکصد ریال از بابت ھزینه دادرسی در حق خواھان محکوم و اعلام می دارد خسارت دادرسی پرونده کلاسه
۶٧٩/٨۶ این دادگاه به جھت صدور حکم بر بطلان دعوی و قطعیت آن مردود است؛ لذا دادگاه به استناد ماده ١٩٧ قانون مارالذکر حکم بر بی حقی خواھان در این خصوص صادر و اعلام می دارد. رأی صادره حضوری تلقی، ظرف مھلت بیست روز از تاریخ [ ابلاغ ] قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان می باشد.» که با اعتراض محکومٌ علیه، شعبه یازدھم دادگاه تجدیدنظر استان مربوطه دادنامه ١۴۵٠٠٣۶٠ ـ ١٣٨٩/٣/٣١ را به این شرح صادر کرده است:
«تجدیدنظرخواھی آقای ھوشنگ فتح اله زاده نسبت به دادنامه شماره ٨٨/٩۵٠ صادره در پرونده کلاسه ٨٨/٣۶٧ شعبه دوم دادگاه محترم حقوقی ماکو که به موجب آن حکم به بطلان بیع مورخ ١٣٨٣/١٢/۵ قرارداد شماره ١٠٢۵ و پرداخت ثمن مورد معامله به نرخ روز صادر شده است، به لحاظ عدم ایراد و اعتراض مؤثر در راستای نقض دادنامه وارد نبوده به استناد ماده ٣۵٨ قانون آیین دادرسی [دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور ] مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواھی عین دادنامه بدوی تأیید می گردد. رأی صادره قطعی است.»
ھمانطور که ملاحظه می فرمایید برداشت شعب سوم و یازدھم دادگاه ھای تجدیدنظر استان آذربایجان غربی از عبارت «غرامات» مذکور در ماده ٣٩١ قانون مدنی متفاوت بوده که منجر به تصمیمات صدرالاشعار گردیده به طوری که شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر تورم موجود در جامعه را که موجب افزایش قیمت ھا می شود غرامت تلقی نکرده و دادنامه ٩١۴/٨٨ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ماکو را در این قسمت نقض و حکم بر بی حقی خواھان بدوی صادر کرده ولی شعبه یازدھم این دادگاه، افزایش قیمت ناشی از تورم موجود در جامعه را غرامت تلقی و دادنامه ٩۵٠/٨٨ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ماکو را تأیید نموده است که برای جلوگیری از صدور
آرای متھافت طرح قضیه را برای صدور رأی وحدت رویه قضائی موضوع ماده ٢٧٠ قانون آیین دادرسی دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور کیفری را تقاضا دارد.

معاون قضایی دیوان عالی کشور ـ حسین مختاری
ج: نظریه دادستان کل کشور
با احترام، در خصوص پرونده وحدت رویه شماره ٣٠/٩٣ موضوع اختلاف بین شعب سوم و یازدھم دادگاه ھای تجدیدنظر استان آذربایجان غربی نظر خود را به شرح ذیل اعلام می دارم. قبلاً ذکر چند نکته را ضروری می دانم:
١ـ آنچه ملاک در جبران خسارت مشتری است کاھش قدرت خرید وی در اثر تورم و به عبارتی کاھش قیمت ثمن است نه آنچه در نظریه اداره حقوقی با عبارت افزایش قیمت ملک آمده است. در فتاوی مراجع عظام حضرات آیات بھجت، شبیری زنجانی، مکارم شیرازی، نوری ھمدانی و ھمچنین مقام معظم رھبری نظر به مصالحه در برخی از موارد و توجه به کاھش قدرت خرید در موارد دیگری، حضرت امام (ره) در مورد غصب بودن آن دارایی ھا فرموده اند که از جھت وحدت ملاک قابل استناد است که جبران خسارت مشتری را فتوای داده اند و نیز اشاره به قیمت ثمن یا نرخ تورم شده است.
٢ـ مستفاده از مواد ٣٩١ و ٣٩٢ قانون مدنی و فتاوی غالب مراجع عظام این است که خسارت وارده بر مشتری نباید بلاجبران و حتی در صورت کسر قیمت ملک، بایع مکلف شده اصل ثمن را استرداد نماید؛ لذا حمل لفظ غرامات فقط بر ھزینه ھای مشتری در ملک مورد معامله خلاف ظاھر و اطلاق آن است.
٣ـ نظر به اینکه در سؤال مورد استفتاء اشاره ای به افزایش قیمت نشده است شاید بتوان فتاوی که اصل ثمن را تصریح دارد حمل بر فرض کسر قیمت ملک دانست به این معنا که حتی در صورت کسر قیمت ملک بایع موظف است اصل ثمن را مسترد دارد.
علی ھذا با توجه به مراتب فوق نتیجتاً رأی شعبه یازدھم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی، مبنی بر اینکه غرامات شامل افزایش قیمت با توجه به تورم اقتصادی می شود را صائب دانسته و تأیید می نمایم.
د: رأی وحدت رویه شماره ٧٣٣ ـ ١٣٩٣/٧/١۵ ھیأت عمومی دیوان عالی کشور
به موجب ماده ٣۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ٣٩٠ و ٣٩١ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جھل مشتری به وجود فساد، از عھده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاھش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ٣٩١ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است؛
بنابراین دادنامه شماره ٣۶٠ مورخ ١٣٨٩/٣/٣١ شعبه یازدھم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می گردد. این رأی طبق ماده ٢٧٠ قانون آیین دادرسی دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ١٣٧٨ در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ھا لازم الاتباع است.
ھیأت عمومی دیوان عالی کشور