رأی شماره ٢٠٣ ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری

با موضوع: ابطال مصوبه شماره ١٣١/۶٣/٧۵٨۵ـ ١٣٩٠/٨/١٨ سازمان صنعت،معدن و تجارت استان گیلان

شماره ٩٣/٩۶٧/ھـ – ٢٩/٣/١٣٩۶

بسمه تعالی
جناب آقای جاسبی
مدیرعامل محترم روزنامه رسمی جمھوری اسلامی ایران
با سلام
یک نسخه از رأی ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه ٢٠٣ مورخ ١٣٩۶/٣/٩ با موضوع:
«ابطال مصوبه شماره ١٣١/۶٣/٧۵٨۵ـ ١٣٩٠/٨/١٨ سازمان صنعت ، معدن و تجارت استان گیلان» جھت درج در روزنامه رسمی به پیوست ارسال می گردد.
مدیرکل ھیأت عمومی و سرپرست ھیأتھای تخصصی دیوان عدالت اداری ـ مھدی دربین
مرجع رسیدگی: ھیأت عمومی دیوان عدالت تاریخ دادنامه: ١٣٩۶/٣/٩ شماره دادنامه: ٢٠٣ کلاسه پرونده: ٩۶٧/٩٣
شاکی: آقای نعمت اله رمضانی اداری.
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبه شماره ١٣١/۶٣/٧۵٨۵ـ ١٣٩٠/٨/١٨ سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان
گردش کار: شاکی به موجب دادخواست ابطال مصوبه شماره ١٣١/۶٣/٧۵٨۵ـ ١٣٩٠/٨/١٨ سازمان صنعت و معدن گیلان را خواستار
شده و در جھت تبیین خواسته اعلام کرده است که:
«با سلام احتراماً اینجانب نعمت اله رمضانی مدیر مشاور املاک شھر سبز واقع در فومن در خصوص مصوبه سازمان صنعت و معدن استان گیلان به شماره ١٣١/۶٣/٧۵٨۵ـ ١٣٩٠/٨/١٨ که بلافاصله پس از تصویب به شھرستان فومن نیز ارسال گردید و از طریق بازرگانی فومن به اتحادیه امور صنفی و متعاقب آن به اتحادیه مشاورین املاک و تک تک واحدھای صنفی مربوطه ابلاغ شد مقرر شد در قیمت گذاری آپارتمان متراژ مفید آپارتمان و مساحت انباری به صورت کامل و پارکینگ نیم بھا محاسبه گردد (یا نصف مساحت) یعنی اگر پارکینگ ١٢ متر مساحت دارد ۶ متر محاسبه گردد و به عبارتی نصف قیمت پارکینگ از خریدار قابل دریافت است و مشاعات ساختمان به ھر اندازه ای که باشد مجاناً متعلق به خریدار است و در قیمت ساختمان تاثیری ندارد. مصوبه فوق مخالف اصول و مواد مختلف قانون از جمله موارد زیر می باشد.
١ـ نه تنھا وزارت صنعت و معدن بلکه ھیچ نھاد دولتی یا خصوصی صلاحیت تعیین قیمت املاک شخصی را ندارد تا چه رسد به اینکه تعیین کند کدام قسمت تمام بھا محاسبه شود و کدام قسمت نیم بھا اصولاً بر چه اساس و اصول قانونی سازمان مذکور اقدام به تعیین قیمت و صدور چنین مصوبه ای نموده است! املاک شخصی که کالای تعزیراتی نیست طبیعتاً قیمت گذاری آپارتمان از این قاعده مستثنی می باشد.
٢ـ موضوع حذف مشاعات در نحوه محاسبه قیمت آپارتمان مخالف ماده ١ و ٣ قانون تملک آپارتمان می باشد به عبارتی در ھنگام انتقال ملک علاوه بر انتقال قسمتھای اختصاصی، مشاعات نیز قھری به خریدار منتقل می گردد و با توجه به ماده ٣٣٨ قانون مدنی که بیع را (اختصاصی یا مشاعی) تملیک عین به عوض معلوم می داند پس چگونه ممکن است خریدار مالک مشاعات گردد بدون آن که بابتشبھایی پرداخت نماید.
٣ـ تعیین قیمت آپارتمان و املاک در ھر منطقه و شھری عرف خاص خود را دارد در واقع قیمت ملک به توافق میان خریدار و فروشنده بر می گردد ممکن است یک پارکینگ به دلیل بدون تعارض بودن، درب برقی داشتن، در مرکز ترافیک قرار داشتن قیمتی بیش از مفید ساختمان داشته باشد و نمی توان طرفین را ملزم نمود که ملک را به چه قیمتی خرید و فروش نمایند مثلاً در تھران با توجه به منطقه و نقاط ترافیکی یا بالای شھر پارکینگ جداگانه محاسبه می گردد تا جایی که در بعضی نقاط قیمت یک پارکینگ چندین برابر قیمت یک واحد در نقطه پایین شھر است یا در شھری مثل صومعه سرا پارکینگ و انباری اصولاً محاسبه نمی گردد و فقط خریدار قیمت مفید ساختمان را با فروشنده به توافق می رسد یعنی قیمت گذاری به عرف محل برمی گردد نه اجبار اداره بازرگانی.
۴ـ مصوبه فوق با ماده ٣٠ قانون مدنی در تعارض می باشد و به نوعی از مالک سلب اختیار نموده است، بنابراین از ریاست محترم دیوان عدالت اداری ابطال مصوبه یاد شده را خواستارم.»
در پاسخ به اخطار رفع نقصی که از طرف دفتر ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری برای شاکی ارسال شده بود، به موجب لایحه شماره ١۶٩۵ـ١٣٩٣/١٢/١٢ ثبت دفتر اندیکاتور ھیأت عمومی شده، پاسخ داده است که:
«ریاست محترم دفتر ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری
با سلام احتراماً، در پاسخ به اخطاریه مورخ ١٣٩٣/١/١٨ اینجانب نعمت اله رمضانی به عرض می رساند علاوه بر مصوبه مورخ ١٣٩٠/٨/١٨ به شماره ٧۵٨۵/۶٣/١٣١ سازمان صنعت و معدن استان گیلان درخواست ابطال بخشنامه مورخ ١٣٩٠/٨/٢٣ به شماره ۵٢٧٧ فومن را نیز دارم خواھشمند است اقدام لازم به عمل آید.»
متن مصوبه شماره ١٣١/۶٣/٧۵٨۵ـ ١٣٩٠/٨/١٨ که مورد اعتراض قرار گرفته به شرح زیر است:
«رئیس محترم مجمع امور صنفی مشترک شھرستان رشت
سلام علیکم
احتراماً به اطلاع می رساند در راستای پیگیری بند ٨ مصوبه مورخ ١٣٩٠/۴/۴ کمیسیون نظارت بر سازمانھای صنفی شھرستان رشت گزارش مورخ ١٣٩٠/٧/٧ کمیته منتخب در خصوص نحوه محاسبه و قیمت گذاری تملک آپارتمانھا در جلسه مورخ ١٣٩٠/٨/١٢ کمیسیون نظارت بر سازمانھای صنفی شھرستان رشت مطرح و مقرر شد در قیمت گذاری آپارتمان، محاسبه متراژ مفید ساختمان و انباری و یک دوم پارکینگ بدون محاسبه مشاعات ملحقه ساختمان ملاک عمل قرار گیرد.
خواھشمند است در راستای حمایت از حقوق شھروندان و جلوگیری از ھرگونه سوء استفاده احتمالی دستور فرمایند مراتب را به اتحادیه صنف به منظور ابلاغ مصوبه به تمامی واحدھای صنفی مشاور املاک در سطح شھرستان رشت ابلاغ نمایند.»
در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان به موجب لایحه شماره ٣١/۵٣٨۵۶ـ١٣٩٣/١٢/١٢
توضیح داده است که:
«مدیریت محترم دفتر ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری
سلام علیکم
عطف به کلاسه ٩۶٧/٩٣ و نامه مورخ ١٣٩٣/١١/١٨ آن مدیریت موضوع شکایت آقای نعمت اله رمضانی نسبت به نحوه محاسـبه
مساحت آپارتمانھا موضوع مصوبه به کمیسیون نظارت تحت شماره ١٣٩٠ ـ ١٣٩٠/٨/١٨ دفاعاً به استحضار می رساند:
١ـ از نظر شاکی: ایشان تقاضای ابطال مصوبه مورخ ١٣٩٠/٨/١٨ـ ١٣١/۶٣/٧۵٨۵ سازمان صنعت، معدن استان گیلان را تقاضا کرده اند در حالی که در ستون دادخواست به جای طرح شکایت علیه ھیأت نظارت مرکز استان ـ اداره بازرگانی شھرستان فومن را طرف دعوی قرار داده اند. قابل ذکر است که چنین اداره ای تحت اداره بازرگانی در حال حاضر موضوعیت و عنوان قانونی ندارد و اداره و سازمان صنعت و معدن و تجارت دارای شخصیت مستقل حقوقی تأسیس گردیده است.
٢ـ از نظر ماھوی:
با توجه به اینکه عده ای از بساز و بفروشھا با تبانی با عده ای از مشاورین املاک «عرف ثابت و مسلم» بازار را در ھم شکسته و تحت عناوین متعدد از قبیل سقف مشاعی سقف غیرمشاعی ـ درز انقطاع ـ اتاقک آسانسور و بعضاً محوطه مشاعی را به طور جداگانه محاسبه کرده و به ھنگام قیمت گذاری، خریدار را مجبور به پرداخت لیست بالا بلندی از این عناوین خود ساخته می نمایند.
در حالی که با توجه به قانون تملیک آپارتمانھا و مقررات ساری و جاری اداره ثبت اسناد و املاک فقط مساحت مفید بناء و پارکینگ و انباری به ھنگام تنظیم صورتمجلس تفکیکی مورد لحاظ قرار گرفته و به ھر یک از قطعات سه گانه مذکور تحت عناوین مثلاً قطعه ١٢ و ١٣ و ١۴ شماره ثبتی تعلق می گیرد و در پایان ھر سند آپارتمان و صورتمجلس تفکیکی آن قید می شود که بقیه اجزاء ساختمان جزء مشاعات عمومی محسوب و تابع مقررات اموال مشاع مصرحه در قانون مدنی و قانون تملک آپارتمانھا می باشد. تفکیک اجزاء مختلف مجتمع آپارتمان و تراشیدن عناوین متعدد مثل اتاقک آسانسور، سقف مشاعی، لابی ورودی مجتمع و امثال آن برای ارضاء بساز بفروشھا و اخذ وجوه بیشتر شھروندان نیازمند و محتاج سرپناه به وسیله بنگاھدار ابداع گردیده است و این موضوع باعث شکایات متعدد به اتحادیه شده بود. ناگفته نماند خوشبختانه اکثریت قابل توجھی از مشاورین املاک با توجه به قوانین موضوعه و روش اداره ثبت در ذکر شماره سه گانه (مساحت مفید ـ انباری و پارکینگ) متعھد بوده و تحت عناوین دیگر خریدار را مجبور به پرداخت وجوه اضافه نمی کردند گو این که فروشندگان ملک به ھنگام قیمت گذاری محاسبه ھمه چیز من جمله مشاعات را کرده و در تعیین قیمت ملاک قرار می دادند. علی ای حال چون روشھای متضاد مشاورین املاک و افزایش خریداران شاکی ـ اتحادیه صنف مشاورین املاک رشت را بر آن داشت که برای یکسان سازی و تثبیت عرف مسلم در معاملات مسکن با توجه به ماده ٢٢٠ قانون مدنی عرف حاکم بر کل معاملات مسکن در کشور را ملاک عمل قرار داده و برای جلوگیری از ھرج و مرج ایجاد شده وحدت ملاکی برای معاملات املاک ایجاد کند. از این رو ضمن استعلام از اتحادیه کشوری صنف مشاوران املاک من جمله تھران، اردبیل، گرگان، زنجان، کرمانشاه، خرم آباد و غیره نحوه عملکرد و ملاکھای محاسباتی استعلام شده و چون اتحادیه ھای مذکور به وحدت ملاک در محاسبات تعیین قیمت گذاری املاک رسیده بودند در مرکز استان گیلان نیز اصلاح این رویه شد که ھماھنگ با عرف پذیرفته شده در سایر استانھای کشور از ھرج و مرج و سلیقه ای شدن فروش ملک پایان داده و معرف مسلم و پذیرفته شده در سایر نقاط کشور را به مشاورین املاک گیلان نیز متذکر شود. ـ رئیس سازمان»
ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ١٣٩۶/٣/٩ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.

رأی ھیأت عمومی
نظر به اینکه مطابق ماده ۴٩ قانون نظام صنفی کشور وظایف و اختیارات کمیسیون نظارت (به ریاست رئیس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان) عبارت است از ١ـ تصمیم گیری در مورد ادغام اتحادیه ھا ٢ـ نظارت بر انتخابات اتحادیه ھا و مجامع امور صنفی و رسیدگی و بازرسی عملکرد اتحادیه ھا و رسیدگی به بودجه ترازنامه و صورتھای مالی مجامع امور صنفی و تصویب آنھا، می باشد در نتیجه مصوبه مورد اعتراض خارج از حدود اختیارات قانونی احصاء شده در ماده فوقالذکر است و با توجه به اینکه مرجع دولتی حق مداخله در امور راجع به وظایف اتحادیه ھا را ندارند و تعیین تکلیف نسبت به قیمت گذاری ساختمان در مورد پارکینگ غیرقانونی است،بنابراین مستند به بند ١ ماده ١٢ و ماده ٨٨ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ١٣٩٢ حکم بر ابطال مصوبه کمیسیون نظارت شھرستان رشت که طی شماره ١٣١/۶٣/٧۵٨۵ـ ١٣٩٠/٨/١٨ مدیریت سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان ابلاغ شده است صادر و اعلام می شود.
رئیس ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ محمدکاظم بھرامی