رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ ھیأت عمومی دیوان عالی کشور

موضوع نحوه پرداخت غرامت بایع به مشتری در صورتیکه مبیع مستحق للغیر باشد

مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور
گزارش پرونده وحدت رویه ردیف ۳۰/۹۳ ھیأت عمومی دیوان عالی کشور با مقدمه مربوط و رأی آن به شرح ذیل تنظیم و جھت چاپ و نشر ایفاد می گردد.
معاون قضائی دیوان عالی کشورـ ابراھیم ابراھیمی
الف: مقدمه
جلسه ھیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد پرونده وحدت رویه ردیف ۳۰/۹۳ رأس ساعت ۹ روز سه شنبه مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ به ریاست حضرت حجت الاسلام والمسلمین جناب آقای حسین کریمی رئیس دیوان عالی کشور و حضور حجت الاسلام والمسلمین جناب آقای سیدابراھیم رئیسی دادستان کل کشور و شرکت جنابان آقایان رؤساء، مستشاران و اعضاء معاون کلیه شعب دیوان عالی کشور، در سالن ھیأت عمومی تشکیل و پس از تلاوت آیاتی از کلام الله مجید و قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسی نظریات مختلف اعضای شرکت کننده در خصوص مورد و استماع نظریه دادستان کل کشور که به ترتیب ذیل منعکس می گردد، به صدور رأی وحدت رویه قضائی شماره ۷۳۳ ـ ۱۳۹۳/۷/۱۵ منتھی گردید.
ب: گزارش پرونده
با احترام، به استحضار می رساند: براساس گزارش شماره ۹۰۲۲/۸۱۱/۵۰۰۰۲/الف مورخ ۱۳۸۹/۱۱/۱۷ آقای رئیس حوزه قضائی شھرستان ماکو از شعب سوم و یازدھم دادگاه ھای تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در مورد غرامات موضوع ماده ۳۹۱ قانون مدنی، طی پروندهھای کلاسه ۵۲۰۰۲۹۶ و ۸۹۰۰۸۶/۸۹ آرای مختلف صادر شده است که خلاصه جریان ھر یک از آنھا به شرح ذیل منعکس می گردد:
الف ـ طبق محتویات پرونده کلاسه ۵۲۰۰۲۹۶ شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان مرقوم، در پرونده کلاسه ۷۳۳/۸۸/ح۲ ،شعبه دوم دادگاه حقوقی ماکو در مورد دعوی آقای سلیمان قاسم زاده فرزند محمدعلی علیه آقای علی مقدسی فرزند فتح اله، دادنامه شماره ۹۱۴/۸۸ ـ ۱۳۸۸/۸/۳۰ را به این شرح صادر نموده است:
«در خصوص دعوی آقای سلیمان قاسم زاده، فرزند محمدعلی به طرفیت آقای علی مقدسی، فرزند فتح اله به خواسته بطلان معامله دو قطعه زمین خالی قطعات تفکیکی به شماره ھای ۱۴/۲۳ به مساحت ھفتصد مترمربع از پلاک ۱۰۱۹ ـ اصلی به علت مستحق للغیر در آمدن مبیع مقوم به ده میلیون ریال و استرداد ثمن به مبلغ سی و پنج میلیون ریال و استرداد غرامات (افزایش قیمت) به مبلغ سیصد و نود میلیون ریال جمعاً پانصد و پنجاه و پنج میلیون ریال با اعسار از پرداخت ھزینه دادرسی اولاً، در خصوص اعسار سابق بر این حکم بر قبول اعسار صادر که قطعیت یافته است. ثانیاً، در خصوص ماھیت امر توجھاً به شرح دادخواست تقدیمی، مبایعه نامه مورخ
۱۳۸۶/۶/۱۳ استعلام واصله از منابع طبیعی پیوست پرونده که مبین وجود پلاک ۱۰۹۱ ـ اصلی در محدوده ثبتی پلاک ۱۰۸ فرعی از ۱۰۶ ـ اصلی قاسم آغلی و خارج نویسی پرونده کلاسه ۱۲۰۴/۸۷ و ۹۶۵/۸۷ که بر ملی اعلام شدن رقبه مذکور اشعار دارد و اینکه  خوانده دفاعیات موجھی که بطلان دعوی خواھان را مدلل سازد ارائه نداده است؛ لذا دادگاه با لحاظ نظریه کارشناس مصون مانده از تعرض، دعوی خواھان را وفق نظریه مذکور، محمول بر صحت تلقی به استناد ماده ۳۴۸ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر بطلان مبایعه نامه مورخ ۱۳۸۶/۶/۱۳ مربوط به قطعات ۲۳ و ۱۴ جمعاً به مساحت ھفتصد مترمربع از پلاک ۱۰۹۱ ـ اصلی و الزام خوانده به پرداخت مبلغ سی و پنج میلیون ریال ثمن معامله در حق خواھان محکوم و اعلام می دارد مضاف بر آن در خصوص مطالبه غرامات (افزایش قیمت ملک) توجھاً به اینکه از غرامات مندرج در ماده ۳۹۱ قانون مدنی صرفاً ھزینه ھای دلالی و مخارج مصروفه بر رقبه موضوع مستحق للغیر مستفاد نمیگردد چه اینکه عبارت «غرامات» به صورت مطلق به کار برده شده و حسب استفتائات معموله از آیات عظام مندرج در نشریه پیام آموزش شماره ۳۴ پیوست پرونده غرامات شامل افزایش قیمت نیز خواھد بود؛ لذا دادگاه با لحاظ مراتب فوق و نظریه کارشناسی، خوانده را به پرداخت مبلغ دویست و ده میلیون ریال از بابت افزایش قیمت در حق خواھان محکوم و اعلام می دارد. خواسته مازاد بر محکومبه، به جھت عدم اتکاء [ به ] دلیل اثباتی محکوم به رد است؛ لذا دادگاه به استناد ماده ۱۹۷ قانون اخیرالذکر [حکم ] بر بی حقی خواھان در این خصوص صادر و اعلام [می نماید. ] نظر به محکوم له واقع شدن خواھان، ھزینه دادرسی در مرحله اجرای حکم وصول خواھد شد. رأی صادره حضوری تلقی
ظرف مھلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان می باشد.» که پس از تجدیدنظرخواھی معموله، شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان، طی دادنامه شماره ۳۷۰۰۷۰۵ مورخ ۱۳۸۹/۸/۲۷ چنین اتخاذ تصمیم کرده است:
در مورد تجدیدنظرخواھی آقای علی مقدسی به طرفیت آقای سلیمان قاسم زاده از دادنامه شماره ۸۸/۹۱۴ صادره در پرونده کلاسه ۸۸/۷۳۳ دادگاه محترم شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ماکو، مبنی بر صدور حکم به بطلان معامله موضوع قرارداد عادی مورخ ۱۳۸۶/۶/۱۳(دو قطعه زمین خالی قطعات تفکیکی به شماره ھای ۲۳ و ۱۴ به مساحت ۷۰۰ مترمربع از پلاک ۱۰۹۱ اصلی) به علت مستحق للغیر در آمدن مبیع و پرداخت ثمن معامله به مبلغ سی و پنج میلیون ریال در حق تجدیدنظرخوانده و پرداخت غرامات به مبلغ دویست و ده میلیون ریال از بابت افزایش قیمت در حق تجدیدنظرخوانده اولاً، نظر به اینکه در خصوص بطلان معامله و استرداد ثمن ایراد و اعتراض مؤثر و موجھی از ناحیه تجدیدنظرخواه که موجبات نقض دادنامه موصوف را فراھم آورد به عمل نیامده و با ارجاع امر از سوی این دادگاه به ھیأت سه نفره کارشناسان نیز مشخص شده که قطعات مورد معامله خارج از مالکیت فروشنده آقای علی مقدسی قرار داشته و اعتراض موجه و مؤثری از سوی تجدیدنظرخواه به این نظریه معمول نگردیده و نظریه کارشناسان با اوضاع و احوال مسلّم قضیه مغایرتی ندارد؛ لذا دادنامه تجدیدنظرخواسته در این موارد صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص می گردد و به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی [ دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور ] مدنی آن را تأیید می نماید و اما در خصوص قسمت دیگر دادنامه یعنی پرداخت غرامات به مبلغ دویست و ده میلیون ریال، چون این مبلغ به عنوان افزایش قیمت در نظر گرفته شده و غرامات
شامل ھزینه ھایی است که مربوط به معامله می شود و از انجام معامله به خریدار وارد می شود و تورم موجود در جامعه که موجب افزایش قیمت می شود نمی تواند داخل در غرامت تلقی گردد؛ بنا به مراتب این قسمت از دادنامه را موجه و قانونی تشخیص نداده، به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی [ دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور ] مدنی آن را نقض و در خصوص دعوی خواھان آقای سلیمان قاسم زاده به طرفیت خوانده آقای علی مقدسی به خواسته مطالبه غرامت (ناشی از افزایش قیمت ملک) در توجه به موارد فوق الذکر و به استناد ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی [ دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور ] مدنی حکم به بی حقی خواھان صادر و
اعلام می شود. صدور این حکم مانع از مطالبه مخارجی که خریدار به سبب انجام معامله نموده و غرامت به آن مخارج شامل می شود نخواھد بود. رأی صادره از سوی این دادگاه قطعی است.
ب ـ در پرونده کلاسه ۸۹۰۰۸۶/۸۹ شعبه یازدھم دادگاه تجدیدنظر استان مذکور در فوق، شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شھرستان ماکو درباره دعوی آقای بھمن حسینعلی زاده فرزند پرویز به طرفیت آقای ھوشنگ فتح اله زاده فرزند میکائیل، طی دادنامه ۹۵۰/۸۸ ـ ۱۱/۹/۱۳۸۸ اعلام داشته:
«در خصوص دعوی آقای بھمن حسینعلی زاده، فرزند پرویز با وکالت عباسعلی محمودی مرکید وکیل پایه یک دادگستری به طرفیت آقای ھوشنگ فتح اله زاده فرزند میکائیل به خواسته فسخ معامله مورخ ۱۰۲۵ مورخ ۱۳۸۳/۱۲/۵ به علت مستحق للغیر بودن مبیع مقوم به یازده میلیون ریال، استرداد ثمن معامله مقوم به ھفت میلیون و چھارصد و سی ھزار ریال و مطالبه غرامات و افزایش قیمت ملک مرقوم طبق نظریه کارشناسی و خسارات دادرسی پرونده کلاسه ۶۷۹/۸۶ این دادگاه مقوم به سه میلیون ریال با احتساب حق الوکاله و ھزینه ھای دادرسی که در اولین جلسه دادرسی خواسته را از فسخ به بطلان تغییر داده است توجھاً به شرح دادخواست تقدیمی،
مبایعه نامه مورخ ۱۳۸۳/۱۲/۵ پیوست پرونده نظریه کارشناسی موضوع پرونده کلاسه ۶۷۹/۸۶ از دادگاه اینکه خوانده دفاعیات موجھی که بطلان دعوی خواھان را مدلل سازد ارائه نداده است چه اینکه الف ـ عدم اطلاع بایع از مستحق للغیر بودن تلقی مسئولیت مدنی وی را فراھم نخواھد آورد. ب ـ علی رغم ادعا مبنی بر طرح دعوی جلب ثالث به این دادگاه در پرونده مطروحه ارائه نشده است. ج ـغرامات مقرر در ماده ۳۹۱ قانون مدنی به صورت مطلق آورده شده عدم تسری آن به افزایش قیمت ملک با توجه به تورم و کاھش ارزش پول و تلقی آن صرفاً ھزینه ھای دلالی و نگھداری و امثال آن مستفاد نمیشود بالاخص اینکه حسب استفتاء اخیر از مراجع عظام به اکثریت اعتقاد به پرداخت روز ثمن یا براساس تورم بوده اند. بنا به مراتب دادگاه دعوی خواھان را محمول بر صحت تلقی به استناد مواد ۳۹۰ ،۳۹۱ و ۳۴۸ قانون مدنی، مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ قانون آیین دادرسی دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن صدور حکم بر بطلان بیع مورخ ۱۳۸۳/۱۲/۵ فی مابین متداعیین پرونده خوانده را به پرداخت مبلغ ھفت میلیون و چھارصد و پنجاه ھزار ریال از بابت ثمن معامله، مبلغ یکصد و چھل میلیون و ھفتصد و پنجاه ھزار ریال از بابت غرامات (افزایش قیمت) و مبلغ پنج میلیون و ھفتصد و سی و یک ھزار و دویست ریال از بابت شصت درصد حق الوکاله وکیل در مرحله نخستین دادرسی و مبلغ سه میلیون و یکصد و سی و پنج ھزار و یکصد ریال از بابت ھزینه دادرسی در حق خواھان محکوم و اعلام می دارد خسارت دادرسی پرونده کلاسه
۶۷۹/۸۶ این دادگاه به جھت صدور حکم بر بطلان دعوی و قطعیت آن مردود است؛ لذا دادگاه به استناد ماده ۱۹۷ قانون مارالذکر حکم بر بی حقی خواھان در این خصوص صادر و اعلام می دارد. رأی صادره حضوری تلقی، ظرف مھلت بیست روز از تاریخ [ ابلاغ ] قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان می باشد.» که با اعتراض محکومٌ علیه، شعبه یازدھم دادگاه تجدیدنظر استان مربوطه دادنامه ۱۴۵۰۰۳۶۰ ـ ۱۳۸۹/۳/۳۱ را به این شرح صادر کرده است:
«تجدیدنظرخواھی آقای ھوشنگ فتح اله زاده نسبت به دادنامه شماره ۸۸/۹۵۰ صادره در پرونده کلاسه ۸۸/۳۶۷ شعبه دوم دادگاه محترم حقوقی ماکو که به موجب آن حکم به بطلان بیع مورخ ۱۳۸۳/۱۲/۵ قرارداد شماره ۱۰۲۵ و پرداخت ثمن مورد معامله به نرخ روز صادر شده است، به لحاظ عدم ایراد و اعتراض مؤثر در راستای نقض دادنامه وارد نبوده به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی [دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور ] مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواھی عین دادنامه بدوی تأیید می گردد. رأی صادره قطعی است.»
ھمانطور که ملاحظه می فرمایید برداشت شعب سوم و یازدھم دادگاه ھای تجدیدنظر استان آذربایجان غربی از عبارت «غرامات» مذکور در ماده ۳۹۱ قانون مدنی متفاوت بوده که منجر به تصمیمات صدرالاشعار گردیده به طوری که شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر تورم موجود در جامعه را که موجب افزایش قیمت ھا می شود غرامت تلقی نکرده و دادنامه ۹۱۴/۸۸ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ماکو را در این قسمت نقض و حکم بر بی حقی خواھان بدوی صادر کرده ولی شعبه یازدھم این دادگاه، افزایش قیمت ناشی از تورم موجود در جامعه را غرامت تلقی و دادنامه ۹۵۰/۸۸ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ماکو را تأیید نموده است که برای جلوگیری از صدور
آرای متھافت طرح قضیه را برای صدور رأی وحدت رویه قضائی موضوع ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور کیفری را تقاضا دارد.

معاون قضایی دیوان عالی کشور ـ حسین مختاری
ج: نظریه دادستان کل کشور
با احترام، در خصوص پرونده وحدت رویه شماره ۳۰/۹۳ موضوع اختلاف بین شعب سوم و یازدھم دادگاه ھای تجدیدنظر استان آذربایجان غربی نظر خود را به شرح ذیل اعلام می دارم. قبلاً ذکر چند نکته را ضروری می دانم:
۱ـ آنچه ملاک در جبران خسارت مشتری است کاھش قدرت خرید وی در اثر تورم و به عبارتی کاھش قیمت ثمن است نه آنچه در نظریه اداره حقوقی با عبارت افزایش قیمت ملک آمده است. در فتاوی مراجع عظام حضرات آیات بھجت، شبیری زنجانی، مکارم شیرازی، نوری ھمدانی و ھمچنین مقام معظم رھبری نظر به مصالحه در برخی از موارد و توجه به کاھش قدرت خرید در موارد دیگری، حضرت امام (ره) در مورد غصب بودن آن دارایی ھا فرموده اند که از جھت وحدت ملاک قابل استناد است که جبران خسارت مشتری را فتوای داده اند و نیز اشاره به قیمت ثمن یا نرخ تورم شده است.
۲ـ مستفاده از مواد ۳۹۱ و ۳۹۲ قانون مدنی و فتاوی غالب مراجع عظام این است که خسارت وارده بر مشتری نباید بلاجبران و حتی در صورت کسر قیمت ملک، بایع مکلف شده اصل ثمن را استرداد نماید؛ لذا حمل لفظ غرامات فقط بر ھزینه ھای مشتری در ملک مورد معامله خلاف ظاھر و اطلاق آن است.
۳ـ نظر به اینکه در سؤال مورد استفتاء اشاره ای به افزایش قیمت نشده است شاید بتوان فتاوی که اصل ثمن را تصریح دارد حمل بر فرض کسر قیمت ملک دانست به این معنا که حتی در صورت کسر قیمت ملک بایع موظف است اصل ثمن را مسترد دارد.
علی ھذا با توجه به مراتب فوق نتیجتاً رأی شعبه یازدھم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی، مبنی بر اینکه غرامات شامل افزایش قیمت با توجه به تورم اقتصادی می شود را صائب دانسته و تأیید می نمایم.
د: رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ ـ ۱۳۹۳/۷/۱۵ ھیأت عمومی دیوان عالی کشور
به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جھل مشتری به وجود فساد، از عھده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاھش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است؛
بنابراین دادنامه شماره ۳۶۰ مورخ ۱۳۸۹/۳/۳۱ شعبه یازدھم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می گردد. این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه ھای عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ھا لازم الاتباع است.
ھیأت عمومی دیوان عالی کشور