رای شماره ۴۴۵۶۷۰ هيات عمومی ديوان عدالت اداری

با موضوع: تذکر ذيل جدول شماره ۲ مصوبه کميسيون تقويم املاک ماد ۶۴ از ضوابط اجرايي دفترچه ارزش معاملاتي املاک مصوب ۳۰/۱۱/۱۴۰۱ که مقرر داشته…

بسمه تعالی

مدیرعامل محترم روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران

یک نسخه از رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با شماره دادنامه ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۰۴۴۵۶۷۰ مورخ ۲۵/۲/۱۴۰۳ با موضوع: «تذکر ذیل جدول شماره ۲ مصوبه کمیسیون تقویم املاک ماد ۶۴ از ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی املاک مصوب ۳۰ /۱۱ /۱۴۰۱ که مقرر داشته “برای محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی املاک %۳۰ ارزش معاملاتی هر مترمربع عرصه که مبنای محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک قرار گرفته است به قیمت هر مترمربع ساختمان مندرج در جدول فوق اضافه میگردد” از تاریخ تصویب ابطال شد» جهت درج در روزنامه رسمی به پیوست ارسال میگردد.

مدیرکل هیأت عمومی و هیأتهای تخصصی دیوان عدالت اداری ـ یداله اسمعیلی فرد

تاریخ دادنامه: ۱۴۰۳/۲/۲۵ شماره دادنامه: ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۰۴۴۵۶۷۰

شماره پرونده: ۰۲۰۶۵۱۷ـ ۰۲۰۰۵۴۹

مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

شاکی: آقای ناصر میلانی

طرف شکایت: سازمان امور مالیاتی کشور

موضوع شکایت و خواسته: ابطال تذکر ذیل جدول شماره ۲ مصوبه کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم از ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی املاک مصوب ۱۴۰۱/۱۱/۳۰

گردشکار: شاکی به موجب دادخواستی ابطال تذکر ذیل جدول شماره ۲ مصوبه کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم از ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی املاک مصوب ۱۴۰۱/۱۱/۳۰ را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:

“کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۶۶ و الحاقات بعدی و اصلاحیه ۱۳۹۴/۴/۳۱ قانون مذکور برای تقویم ارزش معاملاتی ساختمان (اعیان) در استان تهران، ضریب اضافی را ابداع و تصویب نموده است، تصمیم مذکور به عنوان الگو در تقویم ارزش معاملاتی ساختمان (اعیان) در سایر استانهای کشور ملاک عمل قرار گرفته است که بنابه دلایل ذیل درخور ابطال میباشد. اختیار کمیسیون تقویم املاک در ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ به شرح ذیل تصریح و احصاء شده است.

ماده۶۴ ـ تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک میباشد، کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل ۲% میانگین قیمتهای روز منطقه، با لحاظ ملاکهای ذیل تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد، افزایش مییابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به نسبت %۲ میانگین قیمت روز املاک برسد.

الف ـ قیمت ساختمان با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن، مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره و نوع مالکیت.

ب ـ قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری، کشاورزی کمیسیون تقویم املاک در تهران به دعوت سازمان امور مالیاتی کشور و در سایر شهرها با دعوت مدیر کل یا رییس اداره امور مالیاتی در محل سازمان مذکور یا در ادارات تابعه تشکیل میشود، دبیرخانه جلسات حسب مورد برعهده نماینده سازمان یا اداره کل یا اداره امور مالیاتی است. درجدول شماره ۲ تقویم ارزش معاملاتی ساختمان سنوات ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ طی ردیف های ۱ و ۲ و ۳ و ۴ ارزش مستحدثه بر حسب نوع سازه و نوع کاربری آن با رعایت ملاکهای مقرره تعیین گردیده است، اضافه برارزش های مقرره در جدول مذکور طی تذکر مندرج در ذیل جدول شماره ۲ برای محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی املاک، ۳۰% ارزش معاملاتی هر مترمربع عرصه که مبنای محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک قرارگرفته است به قیمت هرمترمربع ساختمان در جدول ۲ در کاربریهای مختلف اضافه میگردد.

تصمیم مذکور فاقد طرح توجیهی و فنی و اقتصادی و فاقد مصداق عرفی است، صرفًا سلیقه محوری و متضمن اعم و کلی برای همه انواع سازه و همه کاربریها و اضافه بر ملاکهای بند الف قانون میباشد. در بند ۶ شرایط مصوبه کمیسیون، به ازاء هرسال قدمت ساختمان، با ارائه اسناد و مدارک تا سقف ۲۰ سال نسبت به محاسبه ارزش معاملاتی اعیان ۲% از کل ارزش معاملاتی اعیان ملک تا سقف %۴۰ که مطابق بندهای فوق تعیین میگردد، کسر میشود. اطلاق تعدیل مذکور استهلاک سالیانه اعیان میباشد. حکم تذکر مذکور در ذیل جدول ۲ـ ناسخ ضریب تعدیل قدمت مستحدثه مقرر در بند ۶ شرایط تصویبی کمیسیون میباشد، با عنایت به این که عرصه فاقد قدمت، ضریب تعدیل میباشد و از آنجا که قانون معیار تصمیم گیری میباشد تقاضای ابطال مورد مذکور را مینماید.”

در پی رفع نقصی که از طرف دفتر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری برای شاکی ارسال شد وی به موجب لایحه ای که به شماره ۱۰۷۲۳۹۱ مورخ ۱۴۰۲/۳/۹ ثبت دفتر اندیکاتور هیأت عمومی شده بود به طورخلاصه توضیح داده است که:

“در جدول بخش دوم ارزش معاملاتی ساختمان (اعیان) مصوبه کمیسیون تقویم املاک، قیمت هر مترمربع ساختمان در کاربریهای مختلف بر اساس ملاکهای مقرر در بند الف ماده ۶۴ قانون مذکور برای انواع سازه تعیین گردیده است. اطلاق اضافه نمودن %۳۰ ارزش معاملاتی زمین اضافه بر ملاکهای احصاء شده توسط قانونگذار در بند الف ماده ،۶۴ خارج از اختیارات قانونی مرجع کمیسیون املاک ماده ۶۴ بوده و متضمن توسیع ملاکهای مقرر در بند الف ماده ۶۴ (اعیان)، اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴/۴/۳۱ بوده و درخور ابطال میباشد.”

متن مقرره مورد شکایت به شرح زیر است:

“ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی املاک شهر تهران

….

بخش دوم: ارزش معاملاتی ساختمان (اعیان)

ارزش معاملاتی اعیانی املاک (اعم از مختلط و غیر مختلط) براساس متراژ اعیانی مستحدثه، نوع سازه ساختمان و کاربری آن مطابق جدول و با رعایت مقررات ذیل محاسبه میگردد:

ردیف ـ نوع کاربری اعیانی ـ ارزش معاملاتی هر مترمربع ساختمان بر مبنای نوع سازه (ارقام به هزار ریال)

تمام بتون، اسکلت بتونی و فلزی، سوله ـ سایر

۱ـ تجاری ـ ۱۳۳۴۰ ـ ۸۳۷۰

۲ـ مسکونی اداری ـ ۷۶۱۰ ـ ۳۰۵۰

۳ـ صنعتی ـ کارگاهی، خدماتی، آموزشی، بهداشتی ـ درمانی، تفریحی ـ ورزشی، فرهنگی، هتل داری، گردشگری، حمل و نقل، انبار، پارکینگ عمومی(توقفگاه) ـ ۶۰۹۰ ـ ۲۴۵۰

۴ـ کشاورزی (دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان پرورش گل و گیاه) ـ ۲۳۶۰ ـ ۷۵۰

تذکر: برای محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی املاک، %۳۰ ارزش معامالتی هر مترمربع عرصه که مبنای محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک قرار گرفته است، به قیمت هر مترمربع ساختمان مندرج در جدول فوق اضافه میگردد.”

در پاسخ به شکایت مذکور، مدیر کل دفتر حقوقی و قراردادهای مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور به موجب لایحه شماره ۲۱۲/۹۵۰۷ /ص مورخ ۱۴۰۲/۶/۴ توضیحاتی داده که خلاصه آن به قرار زیر است:

“۱ـ به موجب ماده (۶۴) «قانون مالیاتهای مستقیم»، تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک متشکل از ۵ عضو به شرح مندرج در ماده قانونی مذکور نهاده شده است و کمیسیون مزبور موظف است که هرساله با عنایت به ملاکهای مندرج در بندهای (الف) و (ب) ماده مذکور ارزش معاملاتی املاک را تعیین نماید. به موجب بند (الف) ماده مذکور، کمیسیون مزبور مکلف گردیده است قیمت ساختمان (قیمت اعیانی) را با توجه به مصالح ساختمانی (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت تعیین نماید.

۲ـ با عنایت به مراتب فوق و بنا به اختیارات حاصل از حکم مندرج در ماده قانونی مذکور، تدوین و تصویب ضوابطی که امکان دستیابی به سطوحی از ارزش های عادلانه در مناطق مختلف شهر و تعیین ارزش به تفکیک عرصه و اعیان را فراهم نماید، توسط کمیسیون تقویم املاک صورت میپذیرد که در این راستا و به جهت رعایت ملاحظات عدالت مالیاتی در مناطق ضعیف و محروم در مقایسه با مناطق مرفه هر شهر، کمیسیون مزبور برای محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان (اعیانی) مورد معامله؛ علاوه بر اعمال ارزش معاملاتی هر مترمربع اعیانی مندرج در جدول مربوطه که برای موارد مشابه به طور یکسان و براساس نوع مصالح و کاربری و غیره تعیین شده است، %۳۰ ارزش معاملاتی هر مترمربع عرصه که مبنای محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک قرارگرفته را به عنوان ارزش مکانی و محلیت ساختمان به ارزش معاملاتی هر مترمربع ساختمان (اعیان) مندرج در جدول ارزش معاملاتی اعیانی اضافه و آن را مبنای محاسبه ارزش هر مترمربع اعیانی تعیین کرده است. بدین ترتیب، قیمت اعیانی بر مبنای محل وقوع ملک متغیر میباشد و این مبنای محاسبه در راستای رعایت عدالت مالیاتی توسط کمیسیون موصوف تدوین شده است.

۳ـ طرح چنین شکایتهایی نسبت به مصوبات کمیسیون موصوف بی سابقه نبوده است. پیشتر در شکایت مشابهی که نسبت به مصوبه کمیسیون تقویم املاک شهرستان رشت ـ مبنی بر اینکه۶۰ درصد بالاترین ارزش هر مترمربع عرصه معبر مربوطه ملاک محاسبه ارزش اعیانی قرار گیرد ـ مطرح گردید؛ هیأت تخصصی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه شماره ۸۷۵ مورخ ۱۳۹۱/۱۱/۲۳ با این استدلال که مقرره مورد اعتراض در راستای مقررات موضوع ماده (۶۴) «قانون مالیاتهای مستقیم» صادر شده است، شکایت را رد نموده است.

۴ ـ لازم به ذکر است که در شکایت مطروحه، اشاره به ارزش معاملاتی استان تهران شده است که وجود خارجی ندارد. به عبارت دیگر، کمیسیون تقویم ارزش معاملاتی املاک مناطق ۲۲ گانه شهر تهران با دیگر شهرهای استان تهران متفاوت بوده و هر شهر، کمیسیون تقویم املاک مستقل و مجزایی دارد. با توجه به مطالب گفته شده تقاضای رد خواسته شاکی را دارد.”

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۲۵ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.

رأی هیأت عمومی

در ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴ و نیز متن سابق قانون قبل از اصلاح، آنچه باید به عنوان معیار در تعیین قیمت املاک برای ابلاغ به ادارات مالیاتی در جهت تشخیص و مطالبه مالیات بر نقل و انتقال املاک مدنظر قرار گیرد، ذکر شده است و کمیسیون تقویم املاک برای این که بتواند معیارهای دیگری از جمله آنچه در مقرره مورد شکایت (تذکر ذیل جدول شماره ۲ مصوبه) آمده است را دخیل در قیمت تمام شده کمیسیون و النهایه مأخذ قرار دادن برای مالیات قرار دهد اختیاری ندارد. بنابراین تذکر ذیل جدول شماره ۲ مصوبه کمیسیون تقویم املاک ماده ۶۴ از ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی املاک مصوب ۱۴۰۱/۱۱/۳۰ مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات وضع شده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۸۸ و ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری از تاریخ تصویب ابطال شد. این رأی در اجرای ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۰/۲/۱۴۰۲) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ حکمتعلی مظفری